Собственники недвижимости в СНТ "Красково", справедливо озаботившиеся урегулированием земельных отношений, в последнее время часто обращаются с вопросами о порядке действий для уточнения границ своих владений. Эта статья содержит ответы на такие вопросы.

Что такое граница участка?

Граница земельного участка – это линия, определяющие пределы земельного участка. Устанавливается на местности (в натуре) и фиксируется в документах установленной формы (планы, чертежи границ).
Описание местоположения границ земельного участка является одной из основных характеристик, позволяющей идентифицировать земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи (недвижимого имущества). Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных (поворотных) точек таких границ и отображается в графической части межевого плана. Границы земельного участка могут быть установлены на местности и закреплены.

Что такое межевание?

Межевание – это комплекс инженерно-геодезических работ по установлению границ земельного участка на местности. Межевание проводит кадастровый инженер, который устанавливает местоположение границ земельного участка, определяет его площадь, проводит согласование местоположения границ смежных участков с соседями и подготавливает межевой план.
Существует множество видов кадастровых работ, и одной из них является уточнение границ земельного участка. Данную услугу оформляют для земельных наделов, которые уже есть на кадастровом учете (имеют присвоенные кадастровые номера), но их границы не определены конкретно.

Зачем уточнять границы земельного участка?

Чаще всего приобретаются участки, у которых в наличии статус «ранее учтенный». Этот термин служит для определения земель, которые стоят на учёте и имеют кадастровый номер. Но в тот момент, когда эти участки оформлялись, отсутствовали требования при проведении межевания.
Также это может быть из-за того, что употреблялся неверный метод установления границ. К примеру, до 2011 года для определения границ использовался описательный метод. После того, как границы начали устанавливаться с помощью геодезических измерений, получилось, что участки накладываются друг на друга. И даже если соседи не хотят это оспаривать, для установления границ участка будет нужно межевание.
Уточнение границ земельного участка является обязательной процедурой, этот процесс регулируется следующими правовыми нормами:

• ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 “О государственной регистрации недвижимости”.
• ФЗ РФ № 221 (ред. 30.12.2015) “О государственном кадастре недвижимости”.
• Приказ Минэкономразвития № 586 от 16.09.2016.
• Отдельные статьи Градостроительного и Гражданского кодекса России.

Согласно действующему законодательству с 2018 года межевание считается обязательной процедурой. Без уточнения границ с участком нельзя проводить любые юридические операции, как например, участок нельзя приобретать и продавать, передавать в аренду, либо оставлять в наследство.
Точно определенные границы земельного участка являются защитой от юридических проблем, которые могут возникнуть с землей. Например, от споров с соседями по границам земельного участка, а также самовольному размещению соседями объектов недвижимости на вашем земельном участке. Установление границ земельного участка дает возможность беспроблемно совершать любые операции и сделки, например, продать его будет проще, ведь вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ.
Уточнение границ поможет исключить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН, а ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога. Если вы решите разделить земельный участок, такой раздел возможен только при наличии установленных границ существующего земельного участка.

Как узнать, какие сведения о земельном участке внесены в ЕГРН?

Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Если реестр не содержит необходимых сведений о границах, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
В случае если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с необходимой точностью (не ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения), уточнение местоположения границ земельного участка не требуется, за исключением случая, если в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка содержится реестровая ошибка.
Можно воспользоваться и справочным сервисом «Публичная кадастровая карта». Найти конкретный земельный участок на ней проще всего по кадастровому номеру или адресу. Если в окне описания объекта содержится отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, требуется уточнение местоположения границ.
Подать запрос на получение выписки в бумажном виде можно лично, обратившись в многофункциональный центр (МФЦ). Чтобы получить сведения ЕГРН дистанционно, можно воспользоваться официальным порталом Росреестра. Электронная выписка заверяется усиленной электронной подписью.

Как уточнить границы участка? Что это за процедура?

Уточнением границ земельного участка называют определённые геодезические работы, которые связаны с определением координат характерных (поворотных) точек такого участка, его размеров, а также деталей. Потом все эти параметры согласовываются с соседями. По результатам готовится межевой план с уточненными данными, который передается в Росреестр для регистрации.
Процедуру по уточнению границ земельного участка можно разделить на следующие этапы:

• выбор исполнителя (подрядчика);
• сбор документов, необходимых для проведения межевания, а также определение целей работ;
• проведение консультации с исполнителем, подготовка и подписание договора, внесение оплаты за услуги;
• уведомление исполнителем заказчика о начале работ на объекте (за неделю);
• визит кадастрового инженера на объект для проведения замеров, обработка данных, предоставление полученных (уточненных) характеристик участка заказчику и собственникам соседних участков для согласования;
• подготовка и подписание акта согласования границ участка;
• формирование межевого плана в электронном виде, заверенном с помощью ЭЦП кадастрового инженера, размещение его в электронном хранилище (депозитарии);
• подача заявки на регистрацию в Росреестр, исправление ошибок (при необходимости), получение новой выписки ЕГРН с уточненными характеристиками объекта.

Уточнение местоположения границ – это целый комплекс работ, которые может провести только специалист, обладающий правом на осуществление кадастровой деятельности – кадастровый инженер. Поэтому в первую очередь собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения необходимых работ.
Следует отметить, что подготовка межевого плана – это трудоемкий процесс, к которому нужно отнестись со всей серьезностью. В связи с чем, к выбору кадастрового инженера необходимо подойти ответственно. За недостоверность сведений подготовленного межевого плана, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения об объекте недвижимости, кадастровый инженер несет персональную ответственность. Поэтому перед заключением договора на выполнение кадастровых работ рекомендуем проверять сведения о кадастровом инженере. Ознакомиться с информацией о действующих кадастровых инженерах можно через сервис «Государственный реестр кадастровых инженеров». При выборе кадастрового инженера стоит обратить внимание на опыт, качество и сроки выполнения таким специалистом кадастровых работ, отзывы по работе с предыдущими заказами.
Некоторые из собственников земельных участков СНТ «Красково» воспользовались услугами инженеров компании «Кадастровое бюро», адрес: МО, го Люберцы, рп Малаховка, Театральный проезд, д. 1А (здание нотариальной конторы, второй этаж, домофон цифра "1")
тел. 8 (926) 165-09-83, 8 (963) 648-04-87, Оксана Юрьевна.
С выбранным кадастровым инженером необходимо заключить договор на уточнение границ земельного участка. В условия договора рекомендуется включить: сбор документов, проведение согласования с соседями, размещение результата работ в электронном хранилище, а также сопровождение регистрационных действий по внесению изменений в ЕГРН.
После заключения договора, кадастровый инженер изучает все документы на землю и в согласованные с заказчиком даты приезжает на место для проведения замеров. Если установлен забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше обозначить границы участка колышками или межевыми знаками. При установлении границы кадастровый инженер должен соблюдать ряд правил: например, граница земельного участка не должна пересекать границы населенных пунктов или муниципальных образований; граница не должна пересекать границы смежных участков.
После того, как он проведет все требуемые исследования, он подготовит межевой план земельного участка с описанием его уточненных границ и площади. Новые параметры участка нужно согласовать с соседями путем составления и подписания соответствующего акта. Если это предусмотрено условиями договора, кадастровый инженер подготовит акт и проведет согласование с владельцами смежных участков.
В результате заказчику передается готовая работа в виде пакета электронных документов, записанных на диск и заверенных электронной подписью.
Подать документы на регистрацию может как сам собственник земельного участка, так и кадастровый инженер, если такое задание предусмотрено заключенным с ним договором. Ознакомиться с перечнем документов, необходимых для проведения определённых операций с недвижимостью, можно с помощью сервиса «Регистрация просто».

Какие нужны документы?

Документы, которые требуются для уточнения границ участка, будут зависеть от цели проведения данной процедуры, а также деталей объекта, который будет исследован.
В стандартный пакет документов будут входить:

• заявление;
• паспорт заявителя;
• СНИЛС;
• выписка ЕГРН;
• правоустанавливающий документ на землю;
• документ о присвоении объекту адреса.

Кадастровый инженер не сможет установить границы земельного участка просто по желанию собственника, без наличия достаточных оснований. Для проведения работ, в числе прочего, ему потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площадью.
Согласно действующему законодательству, уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения (заборы, здания и т.п.), позволяющих определить местоположение границ участка.
Документами, которые могут быть использованы для подтверждения местоположения границ земельного участка при его образовании и их существование 15 и более лет, могут быть:

• ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
• материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
• документы по территориальному планированию муниципальных образований;
• проекты организации и застройки территории дачных, садовых
• и огородных некоммерческих товариществ.

Важно: документы должны соответствовать требованиям законодательства, действовавшего в месте издания документа и в момент издания.

Как согласовать границы участка с соседями?

Мало уточнить местоположение границ участка – необходимо правильно согласовать его с правообладателями пограничных, то есть соседних участков. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном порядке обязательному согласованию в случае если:

• в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы;
• уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН.

Акт согласования представляет собой документ, в котором смежные землепользователи выражают согласие или несогласие с местоположением границ уточняемого земельного участка. Акт должен быть подписан собственниками пограничных участков, не зарегистрированных в ЕГРН, также на акте должна быть подпись заказчика, подрядчика и представителя администрации органа местного самоуправления.
Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом.
Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый адрес. Если найти адрес не получается, кадастровый инженер должен опубликовать извещение о проведении собрания в соответствующем местном печатном издании. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление или не примет участие в собрании.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Возникшие в ходе согласования возражения о местоположении границ земельного участка могут быть сняты путем проведения повторного согласования заново оформленного чертежа. В случае непреодолимых разногласий нужно подать кадастровому инженеру письменное возражение. Оно должно быть зафиксировано в акте согласования, а также приложено к межевому плану.
При наличии обоснованных возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде. Кадастровый инженер, проводивший межевание, также может быть привлечен к делу в качестве третьего лица.
Урегулирование земельного спора на стадии согласования границ избавит от необходимости обращаться в суд. Судебные разбирательства по вопросам установления границ участков – одни из самых сложных и длительных.

Что делать, если сосед не подписывает акт согласования?

Если договориться с соседом об исправлении пересечения земельных участков не получается, то для устранения такого пересечения необходимо обращаться в суд с требованиями о признании факта наличия реестровой ошибки и установлении в судебном порядке местоположения границ такого земельного участка.
Однако законодательством предусмотрены случаи, когда орган регистрации прав может без согласия правообладателя, самостоятельно исправить реестровую ошибку в границах участка: государственный регистратор выявляет ошибки, принимает решение о необходимости устранения такой ошибки и направляет его заинтересованным лицам. И если в течении 3 месяцев с даты направления такого решения правообладатель участка не исправляет указанные ошибки, орган государственный регистрации прав производит исправление реестровой ошибки самостоятельно. Важно отметить, что при этом площадь исправляемого участка после изменения может отличаться не более чем на 5% от площади до изменения.

Откуда берутся ошибки в границах земельных участков?

С 1991 года наше земельное законодательство постоянно меняется. Так, заметные изменения случаются раз в полгода, радикальные - раз в 3-5 лет. С такой динамикой изменений законодательства не удивительно, что в сведениях о границах земельных участков накопилось множество ошибок.
В нашем кадастре очень высокие требования к точности - положение границы участка определяется с точностью до 10 см в населенных пунктах и до 20 см в садоводствах. При этом в базу данных ЕГРН координаты границ вносятся с точностью до сантиметра. Из-за этого малейшее отклонение границы от ее фактического прохождения создает проблему с пересечением границ.
Если при пересечении границ участков вы не сможете разрешить земельный спор, договорившись с соседями, как уже отмечалось, придется с ними судиться. Это долго и дорого. Поэтому лучше попытаться разрешить конфликт до суда. Для этого нужно понять и объяснить соседям, откуда взялась ошибка.

Ниже приведены самые частые причины возникновения ошибок в границах участков.

• Переход от советских и местных систем координат в новые. Неточный пересчет координат. В начале нашего кадастра координаты участков определялись в советской системе координат 1963 года (СК-63). А в некоторых населенных пунктах - в местных системах координат, которые велись только в пределах этого населенного пункта. В 2007-2008 году в рамках очередной реформы органы кадастрового учета массово пересчитали эти координаты в новые системы. В Московской области - это система МСК-50 (Местная система координат 50 региона). Проверить качество пересчета невозможно, потому что ключи перехода засекречены. На территории новой Москвы был еще один пересчет координат - в 2011 году, после присоединения территорий к Москве. Таким образом, координаты границ всех участков, которые были определены до 2007-2008 годов сейчас могут не совпадать с их границами на местности.
• Неточная геодезическая сеть. Не все геодезические пункты уравнены между собой. Это значит, что два геодезиста, определяющие границы одного и того же участка, могут получить разные значения, если будут опираться на разные геодезические пункты. Сейчас, кроме пунктов, появились сети базовых станций. Иногда получается, что если сеть базовых станций не уравнять с геодезическими пунктами рядом, координаты участка, определенные от сети базовых станций, не совпадут с координатами, определенными от пунктов.
• Ошибки в измерениях. От ошибок не застрахован никто. Геодезисты при проведении измерений могут ошибиться, и никто не обратит на это внимание до тех пор, пока десять лет спустя сосед не задумает уточнить границы и не увидит ошибку. Ошибаются как современные инженеры, так и их предшественники. Учитывая, что раньше приборы были менее точные и более сложные в обращении, в старых документах ошибок бывает больше.
• Накопление наложений границ. Из-за высоких требований к точности, несовпадение границ больше, чем на 1 см в базе данных ЕГРН считается пересечением. Чтобы не исправлять границу соседа, но при этом "не потерять" площадь участка, некоторые инженеры "сдвигают" координаты участка в сторону другого соседа. Так происходит накопление ошибки: границы первого участка сдвигаются на 10 см, второго на 20, третьего на 30 и т.д. В итоге десятый участок будет вообще не на своем месте.
• Ошибки при обработке измерений и формировании межевого плана. Чаще всего, такие ошибки грубые: либо инженер перепутал оси, и участок развернулся на 90 градусов, или потерял часть значений координат, и участок "улетел" на несколько километров.
• Некачественная работа кадастрового инженера. Например, уточнение и постановка на кадастровый учет участков "без выезда". Когда недобросовестный кадастровый инженер определяет границы участка по Публичной кадастровой карте или по уже существующим (и не факт, что правильно) в кадастре границам. Так получается отклонение координат участков от их границ на местности в несколько метров.

Как видите, причин для того, что границы участка по кадастру не соответствуют его границам на местности, очень много. Поэтому если вдруг сосед заявляет вам, что ваши границы в кадастре не соответствуют фактическим, не гоните его сразу, а разберитесь в ситуации. Может быть, что он и прав.
Если же вы сами обнаружили, что кадастровая граница соседа зашла на 20 см на вашу территорию, подумайте о размере судебных издержек, сроках и силах, которые вы затратите на оспаривание прохождения своих границ.
Если вы покупатель, то перед сделкой обязательно проверьте, совпадают ли границы участка в ЕГРН с забором на местности. Стоимость выезда геодезистов - небольшие затраты в сравнении с ценой покупки участка и даже с ценой исправления ошибки.
Ну и наконец, никто не знает, что будет с нашим кадастром ещё через 10 или 20 лет. Поэтому старайтесь собирать любые документы, которые подтверждают существование границ вашего участка: ситуационные планы, топографическую съемку, спутниковые снимки и т.п. В случае возникновения спорных ситуаций вы сможете представить документы, подтверждающие вашу позицию.

Что делать, если при межевании выявили пересечение границ смежных участков?

При проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка могут быть выявлены пересечения границ уточняемого участка с границами смежных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, что является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета (пункт 20 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
Такие ситуации могут быть связаны:

• с ошибкой кадастрового инженера в определении координат характерных точек границ участка, связанной с неисправностью, неправильной настройкой измерительного оборудования, использованием при замерах неверно выбранных опорных пунктов государственных геодезических сетей, ошибкой при пересчете систем координат или просто банальной небрежностью;
• с наличием реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении общей с уточняемым земельным участком границы смежного участка, установленной с достаточной точностью. Иными словами, сведения ЕГРН о местоположении границ смежных земельных участков не соответствуют их фактическому положению на местности;
• с несоответствием координат характерных точек границы смежного земельного участка установленным законом требованиям к точности. То есть сведения о координатах характерных точек границы смежного участка определены с точностью ниже нормативной для земель определенного целевого назначения или сведения о нормативной точности в ЕГРН отсутствуют.

Если сделанные кадастровым инженером замеры и подготовленный для согласования чертеж вызывают большие сомнения, обратитесь за "вторым мнением" (как у врачей) к другому кадастровому инженеру. Если в результате проведения повторных инженерно-геодезических работ будут выявлены ошибки первого кадастрового инженера, следует потребовать у него возврата внесенных средств.

При отсутствии сомнений в результатах определении границ участка (или при подтверждении результатов другим кадастровым инженером) устранение пересечений может быть осуществлено путем уточнения местоположения границ смежных земельных участков одновременно с уточнением местоположения границ участка, являющегося объектом кадастровых работ.
В таком случае межевой план оформляется в виде одного документа, в том числе и в связи с исправлением реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ смежных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в ЕГРН, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей (часть 2 статьи 43 Закона о регистрации).
Применение положений данного порядка дает возможность устранить не только причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ, но и исправить реестровые ошибки в записях ЕГРН, что ведет к повышению качества и достоверности данных ЕГРН.
В случае уточнения сведений о местоположении границ земельного участка и (или) его площади, отклонение площади земельного участка, полученной в результате таких действий, определяется относительно площади земельного участка, содержавшейся в ЕГРН до уточнения границ участка. При этом, следует учитывать, что уточненная площадь земельного участка не должна превышать значение площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10 процентов.
В противном случае данное обстоятельство будет являться основанием для приостановления государственного кадастрового учета изменений по основанию, предусмотренному пунктом 32 части 1 статьи 26 Закона о регистрации.

Как зарегистрировать уточнение границ земельного участка?

Документы для внесения изменений в сведения государственного реестра недвижимости можно подать через МФЦ, с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, или направить почтой в адрес регионального управления органа регистрации прав. При этом, государственная пошлина за процедуру внесения сведений в ЕГРН о границах земельного участка не взимается.
Этим может заняться как собственник земельного участка, так и исполнитель, если соответствующее задание предусмотрено подписанным договором на оказание услуг.
Если регистрирующий орган выдаст отказ, то придётся устранить ошибки, для этого надо опять обратиться к исполнителю, который должен проверить данные и устранить ошибки, которые он допустил.
Если решение будет положительным, будет выдана выписка из ЕГРН, подтверждающая осуществленный учет изменений в отношении участка .

Сколько времени нужно для уточнения границ?

Сроки уточнения границ могут быть различными (от 15 дней до нескольких месяцев) и зависеть они будут от различных деталей. Тем не менее, имеются установленные законом сроки, на длительность которых никто не имеет возможности повлиять. Прежде всего, это касается периода, в течение которого изменения должны быть внесены в ЕГРН. Если собственник участка решил подать документы в Росреестр сам, то к этому сроку придётся добавить несколько дней. Связано это с тем, что документы будут поданы с использованием услуг МФЦ и срок принятия решения будет отсчитываться не от даты подачи документов, а от даты их получения.

Сколько стоит процедура уточнения границ?

Стоимость процедуры уточнения границ будет зависеть от большого количества деталей:, от исполнителя, от того, где располагается участок, от его размеров, сложности объекта, а также от трудности работ, которые надо выполнить. В среднем базовая стоимость уточнения границ начинается от 14 000 руб. Точную цену Вы узнаете у исполнителя при заключении договора на оказание услуг.

Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ?

Многие участки в России пересекаются и накладываются друг на друга. Собственник может не знать, что де-юре занимает часть чужой земли, но это не спасет его от штрафов и опасности потерять "кусок" своего участка.
Привожу здесь высказывания экспертов по этим вопросам: руководителя практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлии Бузановой, управляющего партнер АБ "Юг" Юрия Пустовита, партнера «Мозго и партнеры» Антона Шаматонова, адвоката по земельным спорам Быкова Алексея Константиновича. Эксперты рассказали, как привести юридические границы в кадастре в соответствие с фактическими до суда или в суде, а когда этого и вовсе не стоит делать. Они посоветовали, когда есть смысл покупать участок с пересечениями, а когда нет, и поделились, как проверить землю перед сделкой.

Наложение участков – распространенная история, а виноваты в этом обычно кадастровые инженеры. Например, они неверно определили координаты поворотных точек, не учли фактическое расположение объектов. “Уехать” в сторону может целая улица или даже поселок – это происходит в случае так называемого “линейного смещения”, когда межевание проводилось давно и плохо, а вместо натурных замеров недостающие точки дорисовывали на бумаге.
Но главное различие смещений не в их типе, а в том, затрагиваются ли права соседей. Если да, то пересечения могут быть чреваты не только спорами с соседом, но и административными штрафами по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие чужого участка (например, забором, домом, баней и т. п). Они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости занимаемой земли, но составляют не менее 5000 руб. для физических и не менее 100 000 руб. для юридических лиц. Штрафуют за это все чаще, причем не только злостных нарушителей, но и тех, кто не знал, что определенный “кусочек” не входит в его участок. Что еще хуже, можно потерять часть участка, чьи границы пересекают другие.

Вопрос исправления наложений актуален еще и потому, что с 1 марта 2025 года вступил в силу запрет на любые сделки с участками, не имеющими официальных границ. Чтобы продать или завещать землю, необходимо уточнить ее границы.
А в случае наложений в более выгодном положении окажется тот из соседей, кто первым провел межевание и поставил участок на кадастровый учет.
Если собственники столкнулись с пересечениями, юридические границы надо приводить в соответствие с фактическими. Для начала стоит попытаться решить проблему мирно.

1. Досудебное урегулирование
Если ошибка в реестре - дело рук кадастрового инженера, то Росреестр обязан исправить ее, когда получит подтверждение такой ошибки (корректный межевой план). Но чиновники обычно осторожничают, если видят риск спора с соседями. А чаще всего он есть! Поэтому придется согласовывать с ними межевой план. Самое главное – заручиться их согласием: оно поможет решить вопрос без суда.
Эксперты советуют обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ. Чиновники, конечно, отклонят заявление. Но их официальный отказ подтвердит, что заявитель соблюдал обязательный претензионный порядок и что единственный для него выход – обратиться в суд.

2. Обращение в суд: заявить правильные требования
В практике сложилось два подхода (оба распространенные, но лишь один из них правильный):
     - Иск об исключении из государственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой. В некоторых регионах суды делают только так, но этот способ неверный, утверждают эксперты. Ведь если исключить сведения о границах участка, он сам перестанет существовать как объект права! В то же время п. 3 ст. 61 закона о государственной регистрации недвижимости разрешает исправлять реестровые ошибки, если это “не влечет возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права собственности”.
     - Иск о корректировке в ЕГРН сведений о границах и площади земельного участка. Такие требования эксперты считают верными: нужно исправить границы объекта, который поставлен на учет с ошибкой, заменить одни координаты на другие, даже если придется “обрезать” часть площади соседа.

3. Обращение в суд: определить состав ответчиков и третьих лиц
При выявлении реестровой ошибки в отношении границ принятого к кадастровому учету земельного участка надо обязательно привлечь к суду Росреестр, ведь именно он виноват в ошибке и ему ее исправлять после разрешения спора. Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, эксперты советуют привлечь его ответчиком, в противном случае – третьим лицом.
Кадастровый инженер также может быть привлечен в качестве третьего лица.
Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.

4. Обращение в суд: рассмотрение иска
В суде необходимо доказать реестровую ошибку. В этом пригодится не только межевой план, полученный до суда, но и при необходимости судебная землеустроительная экспертиза, которую назначают по ходатайству стороны. Специалист судэкспертизы не только ответит на вопрос о причинах наложения границ участков, но и предложит варианты, как его можно исправить.
Суд же выяснит, чьи границы появились на местности раньше – здесь действует принцип "Кто первый их в кадастр внес, тот и прав", отмечают эксперты. Еще суд расследует, какова причина ошибки и правомерно ли собственник владеет земельным участком в конкретной площади и конфигурации.
Суды могут отказать в удовлетворении требования об исправлении ошибки, потому что есть спор о праве. Это причина абсолютного большинства всех отказов, но они не основаны на законе, уверяют эксперты.
Суды, которые отказывают в иске об исправлении реестровой ошибки из-за спора о праве, никогда не объясняют, почему его там не может быть. Какая норма права не позволяет быть спором о праве делу об исправлении ошибки? Ведь разрешают его в исковом производстве, которое как раз для этого и предназначено. К тому же суды всегда исследуют, на каком правовом основании участки принадлежат каждой из сторон.